15Die Hypothekarzinsen sind zwar neulich leicht gestiegen. Dennoch haben wir immer noch paradiesische Zeiten für Käufer von Eigenheimen. Die Nationalbank SNB warnt aber vor zunehmenden Risiken. Teils sorgt das Schreckgespenst von einer «Immobilienblase» zu einer Verunsicherung. – Lesen Sie die wichtigsten Fragen und die Antworten.

Was ist eine Immobilienblase?

Meistens kommen mehrere Faktoren zusammen: zum Beispiel ein sehr reges Interesse, Eigenheime zu erwerben. Hinzu kommen ein Wirtschaftsboom und ein viel zu knappes Angebot. Gewähren nun noch die Banken zu lasch Kredite, heizt dies die Nachfrage erst recht an. Die Preise auf dem Immobilienmarkt steigen stark an. Diese «Immobilienblase» würde platzen, wenn sich einer der treibenden Faktoren grundlegend ändert. Etwa wenn die Zinsen stark steigen und viele Eigentümer de facto überschuldet sind. Dann würden die Preise ja nicht mehr steigen, sondern wären im Sinkflug. Sowohl die betroffenen Hauseigentümer als auch die Banken, die plötzlich auf «faulen» Krediten sitzen, geraten in eine Abwärtsspirale.

Haben wir in der Schweiz eine «Immobilienblase»?

Nein. Pauschal und über alle Arten von Liegenschaften und Finanzierungen hinweg haben wir keine Immobilienblase. Die Finanzmarktaufsicht FINMA und die Nationalbank (SNB) haben im Moment vor allem so genannte «Renditeliegenschaften» auf dem Radar. Das sind eben keine «normalen» Wohnungen oder Einfamilienhäuser, die dem Eigengebrauch dienen. Im Fokus sind grössere Investitionen zu Geschäftszwecken (zum Beispiel Wohn- und Bürohäuser als Kapitalanlage).

Sind die steigenden Wohnungsleerstände ein Problem?

Die Öffentlichkeit und auch die Medien urteilen oft viel zu allgemein. Wahr ist, dass die Wohnungsleerstände gestiegen sind (auf über 70’000). In den weitaus meisten Fällen handelt es sich aber um Mietwohnungen, meist in Neubauten und nur in ganz bestimmten Randregionen. Der Absatz von Eigentumswohnungen, von Einfamilienhäusern und generell von Wohnungen in den grossen Wirtschaftsregionen wie Zürich, Genf, Lausanne, Bern etc. ist deshalb in keiner Weise getrübt. Die Preise für privat gehaltene Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser erweisen sich als ausgesprochen solid.

Was wären überhaupt die Risiken – wenn ich neulich ein Haus oder eine Wohnung gekauft habe?

Wir müssen genauer unterscheiden, ob wir von möglicherweise überzahlten Renditeobjekten (zu Geschäftszwecken) sprechen oder von ganz normalen Eigenheimen. Die Risiken bei den Eigenheimen sind ausgesprochen gering. Die aktuellen Anforderungen und Kreditrichtlinien der Banken sind streng und schützen die Kunden vor Überschuldung. Risiken sind nur sehr vereinzelt zu lokalisieren. Ein Beispiel: Eine reiche Privatperson oder eine Versicherung kauft eine «Trophy»-Immobilie zum Beispiel an bester Citylage in Genf oder Zürich. Ist das Investment auch noch in hohem Mass mit geliehenem Geld finanziert (hohe Hypothekarschulden), könnte der Traum vom rentablen Geschäft platzen: Steigen die Zinsen für die Hypotheken und fallen zugleich die Mieten, dreht das Ganze ins Minus. Der Fall illustriert aber auch: «Normale» Eigenheime, die von Privaten gekauft und bewohnt werden, sind vergleichsweise problemlos. So ist es falsch, verallgemeinernd von einer Immobilienblase zu sprechen.

Privates Wohnhaus: Auch heute ein solider Wert (Bild: Pixabay)

Immobilienblase: Aus Fehlern von früher lernen

Stichwort Immobilienblase: Verlaufen Immobilienkrisen immer nach dem gleichen Schema?

Nein überhaupt nicht. Das Platzen der «Kredit- und Immobilienblase» 2007 in den USA war historisch wohl einmalig. Stark vereinfacht verlief die Geschichte so: Über Jahre erhielten viele Amerikaner sehr leicht Kredit, um sich Häuser zu kaufen. Die Preise stiegen und stiegen, das Bankensystem gewährte immer noch mehr Kredite. Alles schien in den Himmel zu wachsen, ja es brach in weiten Teilen des Landes ein «Immobilienfieber» aus. Bis sich zeigte, dass viele Leute ihre Raten und Zinsen gar nicht zahlen konnten. Tausende Familien und Private mussten ihre Häuser verlassen, und unzählige Banken sassen auf faulen Krediten.

Was war die Immobilienkrise 1991 in der Schweiz?

Auch dieser Fall ist wohl historisch einmalig. Das gleiche Szenario dürfte sich kaum noch einmal wiederholen: Nach dem Bau- und Immobilienboom der Jahre zuvor hob die Nationalbank die Leitzinsen stark an. Der Libor-Zins kletterte auf über 10 Prozent! Zugleich griff der Bundesrat noch mit dringlichen Massnahmen politisch ein, um «der Immobilienspekulation» Herr zu werden. All dies führte zum Platzen der «Immobilienblase». Auch hier muss betont werden: Auslöser waren nicht die ganz normalen Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Die Abwärtsspirale kam in Gang, weil gewisse Firmen und Geschäftsleute zu riskante Projekte lancierten und auf noch höhere Preise spekulierten.

Wie kann ich mich absichern?

Halten Sie sich an die Vorgaben der Banken (finanzielle Tragbarkeit, Bewertung der Kaufobjekte, Belehnung, vorgeschriebene Amortisationen etc.). Mit der Anforderung, dass eine Hypothek auch bei viel höheren Zinsen finanziell tragbar sein muss, ist bereits eine grosse «Sicherheitsmarge» einkalkuliert – in Ihrem Interesse. Da Hypotheken heute weniger kosten als im längerfristigen Durchschnitt, sollten Sie die Differenz wenn möglich als «eiserne Reserve» für später sparen.

Wie entwickelt sich der Schweizer Immobilienmarkt in den nächsten vier bis fünf Jahren?

Fachleute pflegen zu sagen: «die Geschichte wiederholt sich nicht.» Es gilt als extrem unwahrscheinlich, dass sich eines der oben erwähnten Krisenszenarien wiederholen könnte. Im Übrigen wissen wir meist erst «nachher», ob wir es nun mit einer «Immobilienblase» zu tun hatten oder nicht. Die Nachfrage nach Eigenheimen in der Schweiz ist unverändert stark. Wir haben ein gutes Wirtschaftswachstum und Hypotheken bei attraktiven Zinsen. Gut möglich, dass die Zinsen noch lange günstig bleiben oder nur sehr langsam steigen. Fazit: Wenn Sie eine Immobilie mit längerem Zeithorizont kaufen und Sie sich an die «goldenen» Finanzierungsregeln halten, sind Sie auf der sicheren Seite.

Weltweit steigen die Immobilienpreise. In der Schweiz zeichnet sich eine Beruhigung ab – vor allem bei privaten Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen. (Bild: fotolia)

Stellungnahme der Nationalbank SNB

Radio-Interview mit Thomas Jordan, Präsident Nationalbank SNB

«Jetzt keine Fehler machen: Hohe Preise bei Wohn-Renditeliegenschaften.»