Als Folge des Wirtschaftswachstums und der starken Nachfrage auf dem Immobilienmarkt haben die Preise für Bauland stark angezogen. Wer in einer Agglomeration sucht, findet kaum noch Kaufangebote. Auf dem Land gibt es aber noch reichlich Bauland, oft recht günstig. – Doch was kostet eine Parzelle überhaupt?

Wer finanziell auf einen grünen Zweig kommen will, sollte Bauland kaufen. Nehmen wir als Beispiel die Gemeinde Zollikon am Zürichsee: Im Jahr 1974 kostete hier der Quadratmeter Wohnbauland durchschnittlich etwa 350 Franken. Im Jahr 2014 wurden entsprechende Parzellen zu einem mittleren Preis von 3’684 Franken gehandelt. Das entspricht einer Verzehnfachung innerhalb von 40 Jahren! Nach der kantonalen Statistik wurden in Zollikon sogar schon Spitzenpreise zwischen 4500 und 5000 Franken pro Quadratmeter Bauland bezahlt.

«Goldküste», Genf, St. Moritz

Wer also Millionär werden will, kauft sich Land und muss nur lange genug Geduld haben. Im direkten Vergleich mit anderen Kapitalanlagen und Investitionen sieht die Bilanz nur bei Aktien längerfristig noch besser aus. Zumindest über sehr lange Zeiträume liegt die Performance von Schweizer Aktien sogar noch über derjenigen von Wohnbauland an der «Goldküste» am Zürichsee. Natürlich weiss heute wohl fast jeder Laie, dass in Zürich, in Zug, in einigen Gemeinden am Genfersee, mitten in Gstaad oder in St. Moritz absolute Spitzenpreise üblich sind. Was allerdings überrascht – auch Gemeinden mit weniger klingenden Namen verzeichnen ähnliche Wertsteigerungen.

Nehmen wir noch einmal ein Beispiel aus dem Kanton Zürich: In Hedingen im Knonaueramt lagen die Baulandpreise in der Wohnzone im Jahr 1974 bei etwa 125 Franken. Nach der offiziellen Statistik, die auf tatsächlichen Handänderungen beruht, lag dann der mittlere Preis im Jahr 2016 bei 1’434 Franken. Dies entspricht de facto einem Wertzuwachs um den Faktor 11! Der Preisauftrieb in Hedingen fiel also sogar noch stärker aus als in unserem ersten Beispiel Zollikon.

Was eine typische Parzelle für ein Einfamilienhaus mit zum Beispiel 1000 m² Grundfläche kostet, ist schnell ausgerechnet: In Hedingen im Kanton Zürich müssen Bauherrschaften, die vom eigenen Haus im Grünen träumen, tief ins Portmonee greifen. Allein der Landerwerb würde ja rund 1.4 bis 1.5 Millionen Franken kosten; es sei denn, man lässt es bei einer kleineren Parzelle oder einem Reihenhaus als verdichtete Bauform bewenden.

Der Traum vom Eigenheim – oft beginnt er mit der Suche nach Bauland. (Bild: fotolia)

Teure Agglomerationen

Was Bauland in den verschiedenen Marktregionen kostet, zeigt das Immobilien-Monitoring des Beratungsunternehmens Wüest Partner: Am teuersten sind die Agglomeration Zürich, die verschiedenen Gemeinden am unteren und oberen Zürichsee, dann vor allem auch Basel-Stadt und Zug (als Basis Preise für Einfamilienhausparzellen). Hier kostet Bauland oft 2000 Franken und mehr pro Quadratmeter.

Doch es gibt auch noch zahlreiche Agglomerationsgemeinden, wo das Preisniveau tiefer liegt. Nehmen wir als Beispiel Worb, ein mit öffentlichem Verkehr gut erschlossener Vorort bei Bern: «Bauland kostet bei uns je nach Lage innerhalb der Gemeinde rund 300 bis 600 Franken pro Quadratmeter», sagt eine Mitarbeiterin des Bauamtes. Der jeweilige Marktpreis hänge sehr stark von der Lage, von Angebot und Nachfrage und auch von den Zielsetzungen des Verkäufers ab.

Bauland: Wie kommt der Wert zustande?

Folgende Faktoren bestimmen massgeblich den Preis von Bauland:

  • Makrolage: die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Region, Steuern, Erschliessung und Standortqualität im Allgemeinen, Distanz zu einem nächstgrösseren Zentrum, Angebot an Arbeitsplätzen etc.
  • Mikrolage: der exakte Standort innerhalb einer Gemeinde, dazu gehören die Exposition, Hangneigung, Besonnung, Ruhe, Aussicht, Privatsphäre, Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe etc.
  • Steuern: In einer ausgesprochen steuergünstigen Gemeinde oder generell in einer steuergünstigen Region liegen die Immobilienpreise und auch die Baulandpreise in der Regel höher.
  • Verkehrserschliessung und Pendlerdistanzen: in den letzten 20-30 Jahren hat der Ausbau der Verkehrs- und insbesondere der Bahninfrastruktur die Preisentwicklung wesentlich bestimmt. Das dürfte auch der Grund dafür sein, dass Hedingen im Kanton Zürich plötzlich wesentlich beliebter und damit auch teurer wurde.

Je weiter weg die nächstgrössere Stadt oder ein Zentrum mit Arbeitsplätzen liegen, umso günstiger sind die Preise. In Küblis im Prättigau (GR) sind aktuell zum Beispiel Parzellen in einer Grössenordnung von 140 Franken pro Quadratmeter Wohnbauland ausgeschrieben. Und dies erst noch an attraktiver Lage am Sonnenhang und mit kurzen Distanzen zu Schulen und Kindergarten. Wer also auf dem Land und im Grünen leben will, kann noch vom frei stehenden Eigenheim träumen. Und dies zu gut tragbaren Preisen.

Bauland: Schlüsselfaktor für Immobilienmarkt

Viele Ökonomen gehen davon aus, dass der Anstieg der Schweizer Immobilienpreise in den letzten 10-15 Jahren de facto mit den stark gestiegenen Landkosten zu tun hat. Jedenfalls sind die Preise auf dem Bau und für Materialien nie in dem Mass gestiegen wie die Baulandpreise.

Vor allem für geschäftliche Nutzungen und Mehrfamilienhäuser in verdichteter Bauweise sind im Wesentlichen nicht die Quadratmeterpreise entscheidend, sondern die Frage der Ausnützung. Oder etwas vereinfacht gesagt: Bei einem Grundstück an bester Stadtlage, wo aufgrund der Bau- und Zonenordnung bis zu zehngeschossige Bauten oder noch höhere möglich sind, kommt natürlich ein ganz anderer Landpreis zustande.

Auf dem Land oder in Bergregionen finden Sie Bauland schon ab 150 Franken pro Quadratmeter. (Bild: fotolia)

Die Zahl der Transaktionen geht zurück. Das hat mit hohen Preisen, aber auch mit der Raumplanung zu tun – in den Städten und Agglomerationen ist der grösste Teil der Bauzonen bereits überbaut. Wer dennoch selber bauen will, muss kreativ vorgehen. Der Erwerb von Bauland heisst in diesem Fall nichts anderes, als ein Grundstück mit einem bestehenden älteren Gebäude zu kaufen und einen Ersatzneubau zu realisieren. Als Spezialfall gelten vor allem auch touristisch geprägte Regionen. Denn seit die Zweitwohnungsinitiative den Neubau weiterer Ferienwohnungen vielerorts verunmöglicht, kam der Handel von Bauland praktisch zum Erliegen.

Bauland: Baukredit und Hypothek

Wollen Sie selbst Eigentümer von Bauland werden und selbst bauen? In der Regel sollten Sie sich dabei beraten lassen! Ein Architekt wird Sie unterstützten, die baurechtliche Situation oder die Bestimmungen im Grundbuch korrekt zu interpretieren. Ein guter Architekt ist natürlich geschult, einen individuellen Entwurf für Sie auszuarbeiten. Wegen teils hoher Preise sollten Sie auch frühzeitig mit Ihrer Bank sprechen und sich beraten lassen. Unter bestimmten Voraussetzungen ist eine Bankfinanzierung möglich. Eine Sprecherin der Berner Kantonalbank (BEKB) hält dazu fest: «Bauland finanzieren wir in der Regel bei Vorliegen eines konkreten Bauprojekts.» So erfolge die Finanzierung üblicherweise über einen Baukredit mit anschliessender Umwandlung in eine Hypothek.

Fazit: Je nach Lage und Liquidität auf dem Markt gibt es triftige Gründe, auf eigene Initiative Bauland zu suchen. Denn immerhin ist dies ein idealer Weg, um ein ganz individuelles Eigenheim zu verwirklichen – gewissermassen ein Unikat. Wenn das Land auch noch zu einigermassen erschwinglichen Preisen erhältlich ist, gilt dies als attraktive Alternative zum Kauf einer fixfertig gebauten und bezugsbereiten Wohnung.

Bauland: Reale Preise am Beispiel des Kantons Zürich

Bodenpreise aller Gemeinden im Kanton Zürich

Bauland: An städtischen Lagen und bei dichter, mehrgeschossiger Bauweise werden die höchsten Preise bezahlt. (Bild: fotolia)