Immobilien vererben: Noch nie ist in der Schweiz so viel Geld vererbt worden wie jetzt. Schätzungen zufolge sind es pro Jahr mindestens 60 bis 70 Milliarden Franken. Gründe dafür sind unter anderem die hohen Bewertungen von Immobilien und von Wertschriften. Doch Irrtümer und Konflikte werden manchen Erben zum Verhängnis.

Immobilien vererben – viele Leute glauben, das Gesetz sehe eine klare und faire Erbteilung vor. Tatsächlich sind im Zivilgesetzbuch Erbfälle geregelt; in vielen Familien und für viele Standardfälle erscheinen die gesetzlichen Bestimmungen durchaus angemessen. Doch lassen sich auch viele Beispiele anführen, die für die betroffenen Familien unbefriedigend sind. So gilt nach wie vor der Grundsatz, dass nach dem Gesetz vor allem Ehegatten und Kinder zum begünstigten Kreis zählen. Unverheiratete Konkubinats- und Lebenspartner gehen in der Regel leer aus – es sei denn, der Erblasser hat sie in einem Testament ausdrücklich begünstigt.

Immobilien vererben: Vielen Menschen geht die Familie über alles. Eine gute Nachlassplanung hilft, Konflikten vorzubeugen. (Bild: fotolia)

Vererben nach Erbrecht

Oder nehmen wir an, wir haben es nach dem Tod eines Erblassers mit einer Erbengemeinschaft in der Familie zu tun; gehen wir weiter davon aus, es handle sich dabei um eine Erbengemeinschaft mit einer Witwe und drei Kindern. Solange es kein Testament oder andere verbindliche Regelungen gibt, erfolgt die Verteilung nach dem Gesetz. Im Einzelnen ist das komplex, da auch das Güterrecht noch mit hineinspielt – was wurde während der Ehe als gemeinsames Vermögen oder quasi als „wirtschaftlicher Erfolg“ erarbeitet, wer brachte selbst schon Erbschaften ein etc.?

Viele Leute meinen, die überlebende Ehegattin bekomme praktisch das ganze Vermögen. Doch das stimmt so nicht! Das Gesetz sieht zwar eine privilegierte Stellung einer Witwe bzw. eines Witwers vor, aber dennoch steht den Nachkommen bzw. Kindern von Gesetzes wegen ein Teil der Erbschaft zu. Die Herleitung der korrekten Anteile sollte in der Praxis eine geschulte Fachperson vornehmen, zum Beispiel ein Notar oder ein Jurist.

Immobilien vererben

Immobilien vererben – worauf ist zu achten? Nehmen wir an, im oben erwähnten Beispiel mit der Witwe und den drei Kindern würde das Vermögen zu einem grossen Teil aus einer Liegenschaft bestehen. Vielleicht haben die Eheleute ihr Leben lang gearbeitet, um sich ein schönes Heim zu leisten und im Lauf der Zeit die Schulden möglichst zu tilgen. Da aber die Kinder zu diesem Zeitpunkt – Tod eines Elternteils – bereits einen Anteil am Erbe zugute haben, kann dies gerade bei Liegenschaften zu kniffligen Fragen führen. Möglicherweise sind kaum anderweitige Geldmittel verfügbar. Das Thema Immobilien vererben erweist sich daher als komplexer als andere Erbfälle.

Im ungünstigsten Fall hat eine mangelnde Liquidität zur Konsequenz, dass die Erben das Haus verkaufen müssen. Das kann dann unabwendbar sein, wenn die Anteile der Kinder nicht anderweitig aufzutreiben sind. Dies ist ein triftiges Argument beim Thema „Immobilien vererben“: Mit Hilfe eines Testaments oder eines Ehe- und Erbvertrags wäre es möglich, eine individuelle Regelung zu treffen. Das kommt in der Praxis häufig vor und dient dazu, dem überlebenden Ehegatten das Wohnen in der Liegenschaft zu sichern. Mit den entsprechenden Dokumenten und Vereinbarungen wäre es möglich, der Witwe einen höheren Teil des Erbes zuzusprechen und ihre Position noch zusätzlich mit Wohn- bzw. Nutzniessungsrechten abzusichern. (siehe Box unten: Checkliste: Testament und Erbvertrag).

Was sind gesetzliche Pflichtteile?

Umgekehrt ist es ein weit verbreiteter Irrtum, ein Erblasser respektive eine Erblasserin habe es in der Hand, mit einem Testament praktisch nach Belieben schalten und walten zu können. Nahen Verwandten – vor allem Kindern – stehen nach dem Gesetz gewisse Pflichtteile zu. Man kann also das ganze Erbe weder einer gemeinnützigen Organisation noch einer wildfremden Person ausserhalb der Familie vermachen – der Erblasser kommt nicht darum herum, die gesetzlichen Pflichtteile von nahen Verwandten zu respektieren.

Im Beratungszentrum der Zeitschrift „Beobachter“ ging zum Beispiel neulich folgende Frage ein: „Kann meine Mutter ihren Hund als Erben einsetzen?“ Die Antwort der „Beobachter“-Experten, kurz zusammengefasst: Auch wenn die Tierliebe noch so gross ist – die Mutter kann ihren Hund nicht als Erben einsetzen! Tut sie es doch, wäre das Testament formell ungültig. Da wir aber alles in allem ein liberales Erbrecht kennen und Erblasser einige Gestaltungsmöglichkeiten haben, ist anzufügen: Es wäre testamentarisch sehr wohl möglich, dass eine Freundin der Mutter den Hund inklusive Geld zugesprochen erhält. Im Testament wäre noch genauer zu umschreiben, was konkret zu tun wäre, damit der Hund gut versorgt ist.

Immobilien vererben – wie planen?

Die Eigentümer von Liegenschaften bzw. Wohnungen werden sich also eines Tages mit der Frage auseinandersetzen, wie und zu welchen Teilen die Liegenschaften an Nachkommen und Verwandte übergehen sollen. Fachleute empfehlen, sich zunächst mit der individuellen Familienkonstellation zu befassen. Ausgangspunkt ist etwa die Frage, welches Kind überhaupt Interesse an einer Liegenschaft im Eigentum der Eltern haben könnte. So wäre es nicht sinnvoll, sich über eine faire Verteilung den Kopf zu zerbrechen, wenn später gar kein Nachfahre das Objekt übernehmen möchte. An den Anfang der Nachlassplanung unter dem Titel „Immobilien vererben“ gehört also die Klärung der familiären Wünsche und Ziele, aber auch ganz einfach das Sammeln von Informationen. Eine Aufstellung bzw. ein Inventar wichtiger Vermögenswerte oder auch eine Liste von allfälligen Schenkungen oder Erbvorbezügen erleichtert die Planung.

Ob sich jemand auf die gesetzliche Erbfolge verlassen will oder eine individuelle Lösung bevorzugt, ist allein Sache des Erblassers. Viele Fachleute halten es für ratsam, zumindest gewisse Hauptfragen zu Lebzeiten zu regeln. Denn die rechtliche Konstellation des Gesamteigentums in Erbengemeinschaften hat es in sich – zu allen wichtigen Fragen können die Erben nur dann Entscheide fällen, wenn sich alle einverstanden erklären. Dieses Gesamteigentum heisst de facto, dass die Familienmitglieder voneinander abhängig sind und man sich in eine Art „Zwangsgemeinschaft“ begibt. Auch wenn man in der glücklichen Lage ist, dass in der Familie ein einvernehmlicher Umgang üblich ist, wird es bei Erbangelegenheiten plötzlich verzwickt.

Kein Zufall, erzählen sich Anwälte Witze wie: „Verstehen Sie sich in der Familie noch, oder haben Sie schon geerbt?“ Erst recht knifflig wird es beim Stichwort „Immobilien vererben“, da diese ja nicht einfach wie Barmittel oder Wertschriften ohne Weiteres teilbar sind.

Immobilien vererben: individueller Ansatz

Themenbild aus den USA: Amerikanische Bürger sind grundsätzlich relativ frei, mit dem Testament bzw. ihrem „Last Will“ Erben einzusetzen. (Bild: William Potter / fotolia)

Die Schweiz kennt grundsätzlich ein liberales Erbrecht. Ein Erblasser hat also mit den genannten Instrumenten (siehe unten Box) einen grossen Spielraum, den Nachlass so zu regeln, wie er es für richtig erachtet. Dabei ist daran zu erinnern, dass jede urteilsfähige Person, die nicht von Amtes wegen einen Beistand zugesprochen erhält, frei über ihr gesamtes Eigentum verfügen kann – natürlich mit Ausnahme der erwähnten Pflichtteile. Man mag es zwar als ungerecht empfinden, aber es ist zulässig, dem einen Kind die kleine, abgelegene Ferienwohnung in den Bergen und einem anderen Kind eine Traumvilla mit Seesicht zu vermachen.

Weil mit der ganzen Nachlassplanung komplexe erb- und güterrechtliche Fragen zu klären sind, lohnt sich eine professionelle Beratung. Auch wenn ein Testament relativ formlos zustande kommen und auch wieder abgeändert werden kann – welche Bestimmungen quasi als „letztwillige Verfügung“ wirklich umsetzbar sind, kann ein Laie nicht ohne Weiteres beurteilen. Neben erb- und güterrechtlichen Fragen spielen noch viele andere Aspekte wie die Steuerplanung mit hinein. Je nach Kanton fallen unterschiedliche Erbschafts- oder Schenkungssteuern an. – Eine professionelle Beratung und eine gründliche Planung machen sich also bezahlt. Denn häufig werden sich die Erben erst dann an ihrem Anteil erfreuen können, wenn sich familiäre Konflikte oder möglicherweise sogar die Anrufung eines Gerichts abwenden lassen.

Checkliste: Testament, Ehe- und Erbvertrag

  • Notarielle Urkunde oder eigenhändig verfasst? – Viele Leute glauben, ein Testament müsse quasi ein hochoffizielles Dokument sein und von einem Notar öffentlich beurkundet werden. Das ist so nicht richtig! Auch ein vollständig handschriftlich verfasstes und zuhause aufbewahrtes Testament ist wirksam. Inhaltlich kann es sich aber lohnen, sich von einer Fachperson fachkundig begleiten zu lassen. Kommt dazu, dass ein Testament natürlich sicher verwahrt oder bei einer zuverlässigen Stelle hinterlegt sein sollte – damit es im Todesfall auch tatsächlich gefunden und eröffnet wird.
  • Handschriftliches Testament: Ein Testament ist eigenhändig und in ganzer Länge handschriftlich zu verfassen, mit Ort und genauem Datum zu versehen und zu unterzeichnen. Es gibt aber auch die Möglichkeit, ein Testament unter Mitwirkung von zwei Zeugen von einem Notar öffentlich beurkunden zu lassen (öffentliches Testament).
  • Ehevertrag: Schriftliche Vereinbarung zwischen Ehegatten; die Beurkundung bei einem Notar ist zwingend. Ein Ehevertrag macht vor allem dann Sinn, wenn die Gattin möglichst optimal begünstigt werden soll.
  • Erbvertrag: Ist öffentlich zu beurkunden und bedarf der Mitwirkung von zwei Zeugen. Ein Erbvertrag macht es möglich, den Nachlass unter Einbezug aller Betroffenen nach den individuellen Bedürfnissen der Vertragsparteien zu regeln, und zwar unabhängig von den gesetzlichen Pflichtteilsansprüchen und weiteren Bestimmungen.

Wer seinen letzten Willen in der Familie verwirklicht sehen will, sollte seinen Nachlass rechtzeitig planen. Wichtig ist auch, nicht populären Rechtsirrtümern zu erliegen. (Bild: fotolia)