Jobwechsel, neue Partnerschaft oder günstigere Wohnung: Viele Mieterinnen und Mieter wollen noch vor dem nächsten Kündigungstermin aus dem Vertrag entlassen werden. Doch im Mietrecht lauern einige Fallen. Folgendes ist dabei zu beachten.

Der grösste Teil der Wohnungskündigungen geht heute auf das Konto „vorzeitige Rückgabe“ respektive ausserterminliche Kündigung. Das heisst: Der Mieter bzw. die Mieterin will vor dem nächsten Kündigungstermin ausziehen und die Schlüssel zurückgeben. Das sagt Fabian Gloor, Jurist beim Schweizer Mieterverband. Er betreut unter anderem die Hotline für Mieterinnen und Mieter und weiss, wo der Schuh drückt. „Flexibilität“, so der Jurist, „wird heute gross geschrieben, etwa auf dem Arbeitsmarkt.“ Hinzu komme, dass viele ausgeschriebene Wohnungen praktisch per sofort übernommen werden können. Dementsprechend eilt es, die bisherige Wohnung abzugeben und so rasch als möglich aus dem bisherigen Vertrag entlassen zu werden.

Ausserterminliche Kündigung

Was ist zu beachten, damit dies auch rechtlich korrekt abläuft? Rein formell sind nach dem geschlossenen Mietvertrag Kündigungstermine und Fristen zu beachten. Je nach Region gelten halbjährliche Kündigungstermine (oft im Frühling und im Herbst); die kürzestmögliche Kündigungsfrist ist auf drei Monate angesetzt. Das Gesetz sieht aber einen wichtigen Sonderfall vor: Der Mieter bzw. die Mieterin kann die Wohnung unter bestimmten Bedingungen „vorzeitig“ zurückgeben, und zwar unabhängig von der ursprünglich vorgesehenen Vertragsdauer und unabhängig von den üblichen Kündigungsterminen.

Im Wesentlichen müssen drei Voraussetzungen erfüllt sein:

  • Der ausziehende Mieter erbringt den Nachweis, dass er mindestens einen Ersatzmieter gefunden hat, der zahlungsfähig ist.
  • Zweitens muss der Nachmieter zumutbar sein.
  • Drittens muss sich der Nachmieter oder die Nachmieterin bereit erklären, die Wohnung zu den gleichen Vertragskonditionen zu übernehmen.

Ausserterminliche Kündigung: Damit bis zur Schlüsselübergabe alles rund läuft, ist einiges zu beachten! (Bild: Pixabay)

Aber was heisst „zahlungsfähig“? Die meisten Vermieter und Verwaltungen halten es so, dass sie sich den Betreibungsregisterauszug anschauen. „Dieses Dokument sagt sicher etwas aus über die Zahlungsfähigkeit und die Zahlungsmoral eines Interessenten“, erläutert Jurist Fabian Gloor. Weiter sagt eine Faustregel, dass die Miete nicht mehr als etwa ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen sollte. Das hängt aber vom konkreten Einzelfall ab. Bei jungen Familien mit Kindern machen die Mietkosten öfters auch mehr aus. Experte Fabian Gloor sagt, die Mieterinteressenten sollten am besten gleich zur Besichtigung einen aktuellen Betreibungsauszug mitbringen. Ob darüber hinaus weitere Unterlagen wie Lohnausweis oder gar eine Kopie des Arbeitsvertrags verlangt oder überhaupt sinnvoll sind, ist fraglich. Aus Gründen des Datenschutzes ist jedenfalls kein Mietinteressent verpflichtet, solche Unterlagen einzureichen.

Nachmieter muss „zumutbar“ sein

„Gummig“, d. h. nicht ganz leicht zu interpretieren, ist die Zumutbarkeit. Selbstverständlich wäre es völlig undenkbar, dass eine Verwaltung Mieterinnen und Mieter aus sexistischen oder rassistischen Gründen ablehnt. Niemand soll wegen seiner Nationalität, Herkunft oder aus anderen nicht sachlichen Gründen benachteiligt sein. Die Ablehnung eines an sich zahlungsfähigen Nachmieters muss objektiv und nachvollziehbar begründet sein. Nehmen wir als Beispiel ein Wohnhaus, wo seit Jahren vornehmlich Senioren und keine Familien wohnen: Wenn nun der bestehenden Mieterschaft – möglicherweise sogar vertraglich – Ruhe zugesichert ist, würden vielleicht bestimmte Haushalte tatsächlich nicht in diese Hausgemeinschaft passen: etwa eine Wohngemeinschaft, die gerne nächtelang Partys feiert, oder eine junge Familie mit mehreren kleinen Kindern.

Was zumutbar ist und was nicht, muss also in jedem Einzelfall interpretiert und beurteilt werden. Fabian Gloor vom Mieterverband sagt dazu: „In der Praxis ist wohl die Zahlungsfähigkeit leichter zu beweisen als die Zumutbarkeit eines Nachmieters bzw. einer Nachmieterin.“

Beim Stichwort „ausserterminliche Kündigung“ geht es letztlich um die Frage der Haftung für die Miete. Steht die Wohnung einfach leer, weil der Mieter keinen Ersatzmieter fand, schuldet er die Miete weiterhin. Sind aber alle drei genannten Bedingungen erfüllt, muss ihn die Verwaltung aus allen Verpflichtungen entlassen. Das heisst: Die Schlüssel zurücknehmen und nach allen Abrechnungen (Nebenkosten etc.) das Mietzinsdepot zurückerstatten. Der bisherige Mieter haftet nicht mehr, sobald das neue Mietverhältnis des neuen Mieters zu laufen beginnt.

Wer heute rasch ein neues Zuhause sucht, muss flexibel sein. (Bild: fotolia)

Miete erhöhen – geht das?

Von allen Sorgen befreit ist der bisherige Mieter auch dann, wenn es sich die Verwaltung dann anders überlegt. Was, wenn der Vermieter bei dieser Gelegenheit die Miete erhöhen will? Unsere Empfehlung lautet: Der Mieter sollte in jedem Fall einen Nachmieter suchen, die die Wohnung zu den gleichen Bedingungen übernehmen würde! Jurist Fabian Gloor sagt dazu: „Wenn dieser die Wohnung dann nicht nimmt, weil der Vermieter mehr als bisher verlangt, ist das nicht das Problem des Mieters.“ Er sei von seinen mietvertraglichen Pflichten befreit und müsse ab dem Zeitpunkt keinen Mietzins mehr bezahlen, ab dem der Nachmieter die Wohnung gemietet hätte. Entscheidend ist also der Tatbeweis, dass es eine Person gibt, die die Wohnung zu den bisherigen Bedingungen mieten würde.

Checkliste: ausserterminliche Kündigung

Ein erstes Fazit: Die ausserterminliche Kündigung erweist sich als anspruchsvolle Prozedur. Um keine Fehler zu machen, müssen sich Mieterinnen und Mieter vor allem an folgende Merkpunkte halten:

  • Teilen Sie dem Vermieter mit, dass Sie ausserterminlich kündigen wollen und Ersatzmieter suchen (schriftlich, eingeschriebene Post).
  • Findet sich ein passender Ersatzmieter, können Sie die Wohnung vorzeitig zurückgeben – unabhängig von Kündigungsfristen oder abgemachten Vertragsdauern.
  • Die Hausverwaltung bzw. der Vermieter muss aber genügend Zeit haben, den Nachmieter zu prüfen (vor allem dessen Bonität). In der Praxis sollten bei privaten Vermietern rund 10 bis 20 Tage reichen, bei professionellen, grossen Verwaltungen ist sogar von einer etwas kürzeren Frist auszugehen. Wer also zum Beispiel auf Ende Januar ausziehen will, ist aus den Pflichten entlassen, wenn er in der Zeit um den 10. bis 15. Januar einen Nachmieter stellt.
  • Nach Gesetz genügt ein Nachmieter. Um sich gut abzusichern, fahren Sie besser, wenn Sie der Verwaltung gleich mehrere Ersatzmieter melden!
  • Verlangen Sie eine schriftliche Begründung, falls die Verwaltung einen Nachmieter ablehnt (aus Beweisgründen und zur Argumentation, falls es zu einem Rechtsstreit kommen sollte).
  • Wichtig auch: Im ganzen Ablauf „ausserterminliche Kündigung“ sollten Sie alle Dokumente und Unterlagen ebenfalls verfügbar haben oder Kopien machen (Auszug Betreibungsregister, schriftliche Erklärung des Nachmieters bzw. Meldeformular, persönliche Kontaktdaten des Ersatzmieters oder der Ersatzmieterin).
  • Um die Nachmieter zu melden, sind standardisierte Meldeformulare üblich (kostenlose Ausgaben finden Sie auch auf www.mieterverband.ch). Weiterer Link unten.
  • Verlangen Sie schliesslich von der Verwaltung respektive vom Vermieter eine schriftliche Bestätigung, dass Sie zum besprochenen Termin aus dem Vertrag entlassen sind.

Ausserterminliche Kündigung: Tipps und Mustervorlagen

Die häufigsten Fragen und Antworten: Tipps und Vorlagen des Mieterverbandes

Ausserterminliche Kündigung: Achten Sie auf schriftliche Unterlagen, etwa: Betreibungsregisterauszug, Meldeformular für Nachmieter, Kontaktangaben der Interessenten etc. (Bild: fotolia)