Il y a de bonnes raisons de conclure un contrat d’hypothèque dont le taux est fixe. Mais il existe aussi des raisons de résilier une hypothèque avant le terme convenu, suite par exemple à la perte d’un emploi ou bien en cas d’invalidité ou du décès du conjoint. Pour une hypothèque à taux fixe, cela peut cependant revenir cher et coûter des dizaines de milliers de francs.

Pour accéder à la propriété de leur logement, les Suisses préfèrent un financement avec une hypothèque à taux fixe. Il y a, d’une part, leur désir de connaître des chiffres précis au centime près et, d’autre part, le niveau très bas des taux hypothécaires. Aujourd’hui, les prêts hypothécaires sur cinq ans ont un taux fixe de 1 % ou moins, et de 1,5 % ou moins sur 10 ans. Comme les taux sont faibles, il est logique d’en profiter sur le long terme. Mais que se passe-t-il si vous devez changer de lieu de travail, si vous perdez votre emploi ou si vous divorcez, vous voyant ainsi dans l’obligation de vendre votre maison ou votre logement avant l’échéance de l’hypothèque ?

La banque réclame une indemnité

Vous n’avez pas de souci à vous faire si le nouveau propriétaire désire reprendre l’hypothèque et que votre banque donne son accord. Ou encore si vous vendez votre maison tout en achetant un appartement et que votre banque ne s’oppose pas à transférer l’hypothèque. Dans tout autre cas de figure, vous devrez négocier avec la banque. Dans la majorité des situations, elle fera valoir son droit à une indemnité de résiliation anticipée. Le montant de celle-ci dépendra de trois facteurs :

  • niveau de votre hypothèque à taux fixe (par exemple 2,5 % sur dix ans)
  • taux de pourcentage actuel pour le réinvestissement (par exemple 0,25 %)
  • échéance qui reste à courir pour votre hypothèque à taux fixe (par exemple cinq ans)

Calcul de l’indemnité de résiliation anticipée

Une résiliation anticipée est d’autant plus coûteuse que le taux d’intérêt de votre hypothèque est élevé et que le taux d’intérêt de réinvestissement actuel est faible. Pour reprendre notre exemple, après la résiliation, la banque ne pourrait percevoir que 0,25 % au lieu de 2,5 % par an pour un réinvestissement sur cinq ans. Elle perd donc 2,25 % par an. Sur une hypothèque de 500 000 francs, cela fait 11 250 francs par an, ou 56 250 francs sur cinq ans, ce qui correspond à l’échéance restante de l’hypothèque. Certaines banques incluent en plus une marge de risque, celle-ci n’étant cependant pas justifiée du fait de l’absence de risque après remboursement. Il est donc tout indiqué d’exiger de la banque un calcul détaillé.

Économie d’impôt du fait de l’indemnité de résiliation anticipée

Bon à savoir : dans votre déclaration fiscale, vous pouvez déduire de votre revenu imposable jusqu’à 50 000 francs par an pour les intérêts débiteurs et l’indemnité de résiliation anticipée. Si votre indemnité est nettement plus élevée, il est recommandé, selon le cas, d’en discuter à temps avec les autorités fiscales, qui vous remettront alors un préavis fiscal contractuel (tax ruling).